相続開始直前において被相続人（亡くなった人）が住んでいた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものについては、330㎡以下の部分についてその宅地の評価額が80％減額されます。
適用に当たっては、特定事業用当宅地等（80％）とは完全併用できますが、特定事業用等宅地等（80％）の他に貸付事業用宅地等（50％）もある場合には限度面積の調整計算と有利判定が必要となります。

相続税負担を少なくすることができる小規模住宅等の特例の特定住居用宅地等とは

１ 小規模住宅地等の特例適用の効果

特定居住用宅地等の要件をすべて満たせば、330㎡以下の部分に対応する宅地等の評価額を80％減額でき、相続税が軽減されます。

例　宅地面積　400㎡、路線価格　20万円/㎡

通常計算による相続税評価額
400㎡×20万円＝8,000万円

小規模住宅地等の特例を適用した場合の相続税評価額
400㎡×20万円－330㎡×20万円×80％＝2,720万円（通常計算と比べて-5,280万円減額）

２ 小規模宅地等の特例を利用するうえでの注意点

（１）主として居住していた一つの宅地等にしか適用ができない。

居住用の宅地が複数ある場合においても、評価減の対象となる宅地は主として実際に住んでいた一つの宅地等に限定されています。

（２）被相続人が入院していた場合や老人ホームに入所していた場合の取り扱いに注意しなければならない。

入院の場合

被相続人が入院していた場合は、その建物が入院後に他の用途に使用されていなければ生活の拠点は入院の直前の自宅であるとみなされ、特例の対象となります。

老人ホームの場合

被相続人が自宅を離れ老人ホームへ入所していた場合においては、次の要件が満たされた場合に限り、相続開始直前において被相続人の居住用に使用されていたものとして特例の対象になります。

①介護が必要なために入所したものであること
②入所後の家屋を貸付等の用途に供していないこと

また適用対象となる老人ホームについては「要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人が次の住居又は施設に入居又は入所していたこと」とされています。

・認知症対応型老人共同生活生活援助事業が行われる住居
・養護老人ホーム
・特別養護老人ホーム
・軽費老人ホーム
・有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・介護医療院
・サービス付き高齢者向け住宅
・障害者支援施設又は共同生活援助を行う住居

なお、介護認定の判断時期についても入所時に認定されていなくても相続発生までに認定されていればよいとされています。

（３）二世帯住宅は区分所有登記の有無により取り扱いがことなるため注意しなければならない。

建物の登記がマンションの様に区分所有建物として登記がされている二世帯住宅については適用されない可能性があります。
構造上完全に区分され、建物内部からは自由に行き来できない二世帯住宅であっても、区分所有建物として登記されていない場合には敷地全体についても特例の対象になります。

（４）一つの宅地等について共同相続があった場合は、取得者ごとに適用要件の可否を判定しなければならない。

（５）１棟の建物が複数の利用区分に分かれている場合は、利用区分ごとに按分した上で減額割合を計算しなければならない。

（６）特例の適用要件を満たすように遺産分割を行わなければならない。

（７）特例対象宅地等が複数ある場合は、適用する宅地の選択に注意しなければならない。

（８）二次相続での特例適用も考慮して遺産分割や特例宅地等の選択を行わなければならない。

（９）原則として、相続税の申告期限までに遺産分割されていない宅地等には適用できない。

小規模宅地等の特例は、分割が行われていない土地についてその適用を受けることはできませんが、相続税の申告期限から３年以内分割された場合には、特例の適用を受けることができます。この場合、分割のあったことを知った日の翌日から４ヶ月以内に「更生の請求」を行うことができます。
なお、相続税の申告期限の翌日から３年を経過する日において相続等に関する訴えが提起されているなど一定のやむを得ない事情がある場合いおいて、申告期限後３年を経過する日の翌日から２ヶ月を経過する日までに、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出し、その申請につき所轄税務署長の承認を受けた場合には、判決の確定の日など一定の日の翌日から４ヶ月以内に分割されたときに、特例の適用を受けることができます。この適用を受ける場合は、分割が行われた日の翌日から４ヶ月以内に「更生の請求」を行ってください。

３ 小規模宅地等の特例を利用するうえでのリスク

物納する宅地等の特例を適用すると収納価額が下がってしまう。

土地等を相続した相続人が現金が足りないため相続税を納めることができない場合に、現金に代わり相続した土地等を国に納めることを物納といいます。
物納財産を国が収納するときの価額は、原則として相続税の課税価格計算の基礎となったその財産の価額になります。そのため、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けた相続財産を物納する場合の収納価額は、特例適用後の価額となります。

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